焦点问政05 | “小物业”关乎“大民生”

2020-04-17 05:13:25 191

选择住宅小区时什么最重要,不同的人会有不同的答案:有人觉得地理位置最重要;有人觉得价格最重要;有些人认为环境最重要......还有一些人认为:小区物业的靠谱与否最重要,因为一个好的物业,往往意味着更高的生活质量。

近日,《行风连线》第五期焦点问政,把焦点对准了物业管理。

焦点问政05 | “小物业”关乎“大民生”

焦点一

物业管理服务活动的监督管理是否到位?

物业服务水平高低看似事小,实则关系着万千群众生活的幸福指数。近年来,武汉市的物业管理开始了快速发展,不断注入新的元素,逐步开始了社会化、专业化和市场化的新阶段。尤其是今年以来,武汉市委市政府推动“双评议”工作向民生领域延伸,有效促进我市物业服务企业的管理服务水平提升,小区居民居住满意度提高。但是,一些物业管理方面的痼疾却仍旧存在。

乱象一

小区门禁形同虚设;安保力度让人担忧

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乱象二

保安年龄偏大

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乱象三

乱象三:消防安全隐患频频

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乱象四:

住改商影响小区居民的正常生活

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@邓万想

武汉市房管局党组书记、局长

履职欠到位:这些问题主要原因是由于部分物业公司服务不完善、相关职能单位履职尽责不到位造成的。虽然去年以来我们在物业管理方面纳入了百姓监督,让大家共同找问题解决问题,截至目前我们已经收到五万余条意见,整治率达80%以上,但是暗访反应出问题还是存在。接下来,我们还将继续加强对各个物业公司的管理工作以提高服务水平。

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@程磊

市房管局物业管理处处长

管理欠严格:作为物业企业应当严格履行相关法规和合同,这是一个企业的职责和诚信所在。目前还有部分企业不按规章制度办事,这是我们管理上的欠缺。我们将加强对源头、过程和结果的严格管理,各方各部门都应互相监督,共同努力,多方共治解决问题。

@李虹

江汉区房管局党组书记、局长

能力待提高:安防设备很重要,但“人防胜于技防”,保安的安保能力就显得尤为重要。后续我们会加强这方面的管理和监督工作。

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@吴军

江岸区房管局党组书记、局长

协作待加强:这些问题的解决,需要物业公司、业主、以及相关职能部门齐抓共管,共同协作解决。小区物业标准不达标→业主不缴纳业务费→物业公司服务水平再降低,形成了恶性循环。想要物业公司和业主之间做到良性循环,需要互相理解和支持,才能够整体提高小区的服务质量。

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专家点评 | 庞明礼

中南财经政法大学公共管理学院教授

物业管理已成为了社会性的普遍难题。部分小区内的物业公司和居民之间确实像刚才嘉宾说的有点“恶性循环”。要想从根本上解决问题,必须打破这种恶性循环,从各主管部门以及相关职能部门处下手,加强职能部门对物业公司各方面的监管工作,发现问题及时解决。只有大家一起攻坚克难才能促使矛盾缓解。

焦点二

对业委会履行相关职责进行指导、

监督和考核是否科学有效?

问题一

小区的“公共收益”怎么理解?归谁管?

住宅小区公共收益是指利用小区共用部位、共用设施设备经营所得收入扣除管理成本后的收益。住宅小区公共收益归业主所有,主要用于小区共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、养护,按照业主大会决定用于业主委员会工作经费等小区服务方面的需要。记者采访却发现,很多业主对于这些公共收益的归属、收支状况以及如何分配等问题,不甚明了。

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问题二

公共收益去哪儿了?

《武汉物业管理条例》第三十五条规定:物业管理区域的公共收益属于全体业主共有。业主委员会应当每半年公布一次公共收益的收支情况,接受业主监督。然而,记者采访了解到真实的状况是:小区业主们对这些公共收益一年有多少?用到哪里去了?大都知之甚少。更有甚者,业委会怎么产生的?业委会与物业公司在管理小区事务上有什么区别也傻傻分不清。

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问题三

业委会组建难、换届更难。

企业说:公共收益收支清晰,管理还有差距

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@ 陈同举

武汉丽岛物业管理有限公司董事长

在我公司所管理的小区中,公共收益支出比较清楚。在实际过程中,还是存在一定差距,不能做到每时每刻都公开,这块还需要继续落实。

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@吴增庆

武汉美好物业公司总经理

公共收益基本上主要用于两方面,一是小区的公共部位维修支出,二是社区文化活动支出。我公司管辖的9个物业公司,公共收益方面管理比较到位。

街道说:街道必须发挥主导作用

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@闫伟峰

江岸区后湖街道办事处主任

业主委员会是自治组织,街道、社区在组建或筹备业委会成立及换届的过程当中发挥主导作用。我们通过培育社会组织加强对业委会培训,聘请专业律师对业委会成员进行法律指导,从而增强业委会成员的履职尽责意识。

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@段天明

东西湖区将军路街道办事处主任

街道作为最基层的管理单元,对业主委员会的指导、监督、考核责无旁贷。对于管理过程中出现的顽疾,可约谈第三方的审计,并采取一定的处罚手段,建立信用公示机制等方法处理。

职能部门说:有牵头抓总,也要分工合作

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@孙国武

武汉市民政局基层政权建设

和社区治理处处长

业委会是物业管理服务活动的重要组成部分,也是物业管理服务活动中的难点、焦点问题。

《武汉市物业管理条例》进一步明确了民政部门的职责,用党建引领社区、街道、物业公司,推进三方联动,属武汉市的一大创举。即:民政部门的工作对象是社区和街道,不是业委会;民政部门是社区建设的牵头单位,重在社区治理。我们在社区中专门成立了物业委员会,负责制度化、日常化监督工作,一旦业委会或物业公司出现断档,物业委员会就负责跟上服务和管理,代行业委会和物业公司的职责。关于业委会的管理、落实问题,存在理解上的分歧,目前,我们正与房管部门协商,进一步完善部门职责,明确划分职能界限。

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@韦锋

武汉市物业管理事务指导中心书记、主任

公共收益主要有两种管理形式:一是物业公司代管,二是业委会自行收取管理。按要求,业委会要守好、用好、管好公共收益,定期公示小区公共收益收支情况。部分业委会在管理层面存在问题,如不及时公开公示收支情况,不愿意接受审计等。对此,街道可聘请第三方机构对其进行审计,向全体业主公示审计结果,若不到位,应采取相应处罚措施。

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@邓万想

武汉市房管局党组书记、局长

房管部门是物业管理的牵头抓总单位,最后由民政部门落实。物业管理部门收集的各部门在履职过程中的问题,如涉及物业、业委会的问题,便分发给民政局负责督办,从而敦促相关部门履职。

专家说:多部门通力协作,找到突破点

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专家点评 | 庞明礼

中南财经政法大学公共管理学院教授

《武汉市物业管理条例》中明确规定了成立业委会的条件,但规定越明确,障碍性因素越多,实际操作越复杂。若其中某一项条件不达标,工作便难以推进。

面对“问题”小区,物业公司大多数不愿成立业委会来监督自己,小区居民习惯性认为物业公司与业委会是“利益共同体”也不愿成立业委会,从而导致业委会夹在两者中间难以做“人”。一般来说,具有普遍意义性质的法律,往往是原则性规定,并不完整、准确,需要行政手段来协商、沟通。因此,我们一定要严格落实《物业管理条例》,要求相关部门共同协商解决办法。这项工作非常复杂,涉及多部门通力协作,但必须找到突破点。

焦点三

老旧小区物业管理服务难题如何破解,

怎么提升居民的居住体验?

近几年,武汉市大力量推进老旧小区改造,使不少小区旧貌换新颜。然而最近记者在走访过程中发现,由于缺乏物业管理,一些老旧小区污水漫溢、杂物随意堆放、车辆乱停、居民楼下开餐馆油烟噪音扰民等问题比较突出。社区表示,老旧小区的这些问题很难管。

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主管部门齐声表态:老旧小区不能成为管理盲区

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@闫伟峰

江岸区后湖街道办事处主任

引入红色物业,保障老旧小区的基本服务。

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@段天明

东西湖区将军路街道办事处主任

积极实施老旧小区改造工程,解决水电气、道路、地下管网等硬伤。

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@ 程磊

武汉市房管局物业管理处处长

推行老旧小区的物业管理是一个系统性的民生工程。要破解老旧小区的管理难题、提升管理水平,我认为要采取以下几项措施:

一,坚持党建引领、政府主导、业主主体、社会各方广泛参与的管理机制。同时,要推行以区为主、房管部门统筹指导、相关部门支持配合、街道直接负责的工作机制。

二,可以结合老旧小区改造,大力改善部分小区的基础设施,为推行物业管理打造一个良好的基础条件。

三,在老小区改造、服务模式选择、确定物业服务费用等方面要广泛征求民意,以民为本、民事民议、民事民决。

四,因地制宜、分类施策。条件好的小区可以引入专业的物业公司接管,条件一般的可能主要靠业主主管或者社区主导,大家共管,模式确定后,我们负责提供保洁、保安、保绿化、保修、保运行五项基本服务,然后逐步完善服务方式,提高服务水平。

五,整合力量、部门联动。联合房管、城管、公安、消防等部门,将过去在老旧小区管理服务上做得不到位的地方进行完善延伸,不能将老旧小区作为管理盲区。

六,政策扶持和资金保障。今年市政府、区政府已经把老旧区改造和老旧物业服务的等方面的补贴资金安排到位,能够弥补老旧小区的经费缺口,让其进入良性循环。

焦点四

圆桌讨论:

我市物业管理服务行业水平如何提升?

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@段天明

东西湖区将军路街道办事处主任

积极主动充分发挥基层作用,强化监管,督促问题整改。

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@闫伟峰

江岸区后湖街道办事处主任

坚持三方联动的机制,用好行政、法律、社会三种资源,共同打造居民美好生活。

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@ 陈同举

武汉丽岛物业管理有限公司董事长

提高物业管理水平、提高从业人员素质、端正服务意识和服务态度,提高业主满意度。

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@吴增庆

武汉美好物业公司总经理

物业服务要转型,要提供科技化、信息化、智能化的服务,要提升物业服务的水准、效率和含金量。

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@程磊

武汉市房管局物业管理处处长

多方共治、协力共管:物业管理跟百姓是息息相关的,要打造一个好的物业,需要多方共治、协力共管。

首先,物业企业要秉持“业主至上”理念,为广大业主提供质价相符的优质服务。

第二,业委会和业主是小区的主人,应该当家作主,既要监督物业公司开展工作,同时也要履行好自己的责任和义务,共同爱护和维护小区。

第三,房管及民政、街道等相关部门,作为政府部门应该加强对物业企业和业主行为的规范指导和监督管理,促进物业服务融入基层社会治理,共同服务好人民群众。

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@ 孙国武

武汉市民政局基层政权建设

和社区治理处处长

好物业才有好生活:“好物业才有好生活”,民政部门下一步将积极担当,主动配合房管部门,为基层街道社区解困惑,引导发动居民积极参与克难攻坚,共建美好生活家园。